Предприниматели часто сталкиваются с необходимостью открытия кафе в жилом доме, но требования, которые нужно учитывать, заставляют их отказаться от этой идеи. Но если подойти к делу ответственно, не игнорируя нормы законодательства, открытие заведения в жилом доме не станет большой проблемой для бизнесмена.

Ограничения со стороны государства

От местоположения точки во многом зависит успех бизнеса, поэтому начинающие предприниматели часто задают вопрос, можно ли в жилом доме открыть кафе?

В российском законодательстве нет запрета на размещение кафе или ресторана в жилом доме, но есть ряд требований, которые нужно учитывать:

• площадь кафе не должна превышать 250 квадратных метров, а количество посетителей – 50;
• необходимо обеспечить отдельный вход в кафе, отделенный от входа для жильцов;
• для подвоза продуктов в заведение тоже нужен отдельный вход;
• необходимо организовать парковку для посетителей кафе не в ущерб жильцам дома;
• необходимо соблюдать нормативы по уровню шума, выбросу вредных веществ, вибраций и электромагнитных полей;
• нельзя использовать общую вентиляцию и канализацию многоэтажного дома для работы заведения;
• мангал в кафе или ресторане должен находиться в отдельном помещении;
• запрет на подвалы: цехи по производству пищи и кухни не должны находиться в подвальных помещениях многоэтажки.

Решение части вопросов придется согласовывать с жильцами многоэтажки. Так, для создания отдельного входа в заведение и проведения других работ по реконструкции, включающей капитальный ремонт помещения, потребуется разрешение от ⅔ жильцов многоквартирного дома. Все требования необходимо учитывать, чтобы получить разрешение на открытие кафе от СЭС.

Стоит помнить, что открыть кафе или ресторан не получится в жилом помещении, но большинство застройщиков сейчас специально выделяют первый этаж для бизнеса, поэтому с этим не должно возникнуть сложностей.

Если подходящее помещение относится к жилым, то придется переводить его в нежилой фонд, прежде чем открыть общепит в жилом доме. Для этого потребуется:

• заявление от собственника;
• техпаспорт и поэтажный план жилого дома;
• согласие в письменном виде от всех собственников жилых помещений, примыкающих к вашему;
• проект переустройства или перепланировки помещений заведения.

Но требования государства – малая часть сложностей, с которыми придется столкнуться предпринимателю, который хочет открыть общепит в жилом доме, ведь они по большей части типичны и не вызовут особых затруднений.

Открыть общепит в жилом доме сложно в первую очередь из-за жильцов. Многие не хотят, чтобы родная многоэтажка стала местом, где регулярно проводят время незнакомые люди: пьют, веселятся, слушают громкую музыку.

Опасения жильцов многоэтажных домов понятны, но часто люди преувеличивают возможный дискомфорт и изо всех сил пытаются помешать открытию общепита в жилом доме, конфликтуя с рабочими, владельцем заведения, регулярно обращаясь в органы власти.

Полностью избежать конфликтов, скорее всего, не удастся, но всегда можно соблюдать необходимые требования, чтобы у жильцов многоэтажного дома было меньше поводов для обращения, а бесконечные проверки не сказывались на работе заведения.

Режим тишины

Уровень шума в жилых домах регулируется санитарными правилами. По закону днем уровень шума не должен превышать 55 дБА (в зависимости от регионов значения могут меняться). Это довольно большая величина. Днем в кафе допускается шум, но после 23:00 любой громкий звук – повод для жильцов многоквартирного дома написать заявление в органы власти.

Важно понимать: соблюдать нормы по уровню шума необходимо как в работе заведения, так и при проведении ремонта перед открытием общепита в жилом доме. Ремонтные работы необходимо проводить в определенное время, делая перерывы согласно закону.

Другой нюанс: даже если вы шумите днем, но в пределах допустимого, жильцы всё равно могут написать на вас жалобу, которая станет поводом для проверки. Жильцы из соседних квартир вряд ли будут довольны тем, что из помещения с вашим общепитом постоянно доносится шум.

Но у проблемы есть решение, пусть и дорогостоящее – система звукоизоляции. На рынке много вариантов, которые позволят снизить уровень шума. Самый дорогостоящий – комната в комнате. Начинающему бизнесмену такое может оказаться не по карману, но это не значит, что от звукоизоляции общепита в жилом доме нужно отказываться.

Вентиляция и канализация

В кафе и ресторанах каждый день готовят значительно больше пищи, чем жильцы даже нескольких квартир в многоэтажном доме. С таким количеством запахов не справится стандартная система вентиляции, установленная в жилом доме.

Поэтому, чтобы открыть общепит в жилом доме, потребуется как следует поработать над вентиляцией. Запахи даже самых изысканных блюд могут раздражать людей, поэтому потребуется отдельная система вентиляции.

На рынке есть немало компаний, которые специализируются на разработке решений для кафе в жилых домах. Главное – найти профессионалов. Если запахи будут проникать в квартиры жильцов, проверки избежать не удастся, поэтому экономить на вентиляции нельзя.

При этом необходимо учесть следующие требования:

• если в жилом доме отсутствуют отдельные воздуховоды для заведений, их придется прокладывать в стенах самостоятельно;
• воздуховодные шахты должны располагаться выше конька крыши минимум на один метр.

С канализационной системой в многоэтажках ситуация аналогична. Она не предназначена к нагрузкам общепита, поэтому необходима отдельная система. Ими также занимаются специализированные службы, но прежде чем проводить перепланировку помещения или заключать договор аренды, нужно обсудить с представителями коммунальных служб возможность отдельного подключения к канализации и вентиляции для вашего общепита.

Ремонт и перепланировка

Чтобы открыть общепит в жилом доме, комфортный для гостей, иногда требуется перепланировка помещения для большего удобства.

Первая и основная сложность – соблюдение уровня шума в жилом доме. Жильцы многоэтажных домов трепетно относятся к уровню шума и соблюдению правил проведения ремонтных работ, поэтому их лучше соблюдать.

Второй важный нюанс – перепланировка под заведение. Проводить манипуляции с несущими стенами в жилом доме без предварительного согласования с органами государственной власти недопустимо. Из-за этого ремонт часто затягивается на несколько месяцев, поэтому без необходимости лучше не вносить в план помещения коррективы, подразумевающие капитальные работы.

Размещение рекламы – еще одна вещь, которую нужно согласовывать с жильцами многоэтажки. Исключений из правил нет: даже если вы завешиваете рекламными баннерами собственные стены, вам необходимо согласовать это с людьми, живущими в доме.

Но не всё так плохо: размещение вывески и баннеров без контактной информации в согласовании не нуждается.

Работа с отходами

Работа с отходами – важная задача, которую необходимо решить во избежание проблем. Лучшим выходом будет установка отдельных контейнеров для мусора на замке для вашего кафе. Ресторан в жилом доме по законодательству требует тех же мер к вывозу мусора, что и заведение общепита в отдельном здании. С 2021 года правила смягчились, поэтому сложностей с установкой контейнеров не возникнет.

Но своевременным вывозом отходов в собственные контейнеры работа не ограничивается. Нужно щепетильно относиться к санитарным нормам на кухне в заведении. Появлению крыс или насекомых не будет рад ни один из жильцов многоквартирного дома. Это станет еще одним поводом для жалоб на ваш ресторан, которые приведут к проверкам.

И если инспекция сможет установить, что в появлении грызунов или насекомых виновны вы, придется оплачивать дезинсекцию и дератизацию не только в своем кафе, но и в квартирах людей, живущих поблизости.

Необходимо помнить, что контейнеры для отходов должны находиться на значительном расстоянии от детских площадок, школ и детских садов, но в непосредственной близости от заведения для удобства. Оптимальное расстояние – 20–100 метров от жилого дома.

Как избежать трудностей с жильцами многоэтажки

С точки зрения законодательства открытие кафе в многоэтажном доме – типовая процедура. Дополнительных нюансов не так много, также можно выбрать любую организационно-правовую форму. Другое дело – жильцы дома. Даже если вы следуете всем нормам законодательства, часто будут возникать спорные ситуации с предпринимателем, который хочет открыть общепит в жилом доме, требующие незамедлительного решения.

В интересах собственника кафе или ресторана решить их таким образом, чтобы у жильцов не было повода подавать жалобы. Рестораторы используют разные методы: кто-то старается поддерживать добрососедские отношения, предлагая различные компенсации. Другие поддерживают нейтралитет, решая, что государственная инспекция разберется, кто прав.

Лучшим способом будет поиск компромиссов и регулярная модернизация заведения, чтобы у собственников квартир в жилом доме просто не могло возникнуть к вам вопросов.

Необходимо продумать график работы заведения и правила нахождения в нем – это позволит исключить возможные конфликты с жильцами из-за нарушения тишины и покоя в ночное время.

Будет идеально, если ресторатор планирует открыть общепит в жилом доме, в котором с удовольствием будут проводить время не только гости из соседних районов города, но и жильцы дома. Вряд ли на ваше заведение будут подавать жалобу те, кто регулярно проводит время у вас.